Fin de la prórroga del RD 11/2020: vuelta a los desahucios y nuevo marco legal tras el Real Decreto Ley 2/2026.
El panorama procesal de los lanzamientos en España ha dado un giro significativo. Tras la sesión en el Congreso de los Diputados del pasado 26 de febrero, la no convalidación de la prórroga promovida por el Real Decreto Ley 2/2026 marca el fin de una era de suspensiones automáticas extraordinarias que se arrastraban desde la pandemia.
Por ello, hoy nos gustaría analizar el escenario legal actual y ver cómo afecta tanto a propietarios como a inquilinos esta vuelta a los desahucios.
Vuelta a los desahucios con el fin de la suspensión extraordinaria
Con la derogación de las medidas contenidas en el RD 11/2020, los lanzamientos que permanecían paralizados por dicha normativa se reanudan. El legislador ha decidido no extender más las medidas excepcionales que habían paralizado tantos desahucios, devolviendo el control del procedimiento a la normativa ordinaria vigente.
Sin embargo, esto no significa una vuelta total al sistema previo a 2020, sino la plena aplicación de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, la cual introdujo modificaciones estructurales en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
¿En qué casos se puede solicitar la suspensión del lanzamiento hoy?
Bajo el marco actual de la LEC, la posibilidad de suspender un desahucio está sujeta a requisitos muy específicos y ya no es una medida generalizada. Actualmente, deben concurrir los siguientes factores:
- Condición de gran tenedor: El demandante debe tener la consideración legal de gran tenedor (generalmente, titular de más de 10 inmuebles urbanos o 5 si así lo dispone la comunidad autónoma).
- Vivienda habitual: El inmueble objeto del litigio debe ser la residencia habitual del ocupante.
- Vulnerabilidad económica: Quien habita la vivienda debe acreditar estar en situación de vulnerabilidad económica según los baremos legales vigentes.
Si se dan estos supuestos, la ley exige obligatoriamente un acto de conciliación o intermediación previa. Si el demandante no aporta el certificado que acredite haber intentado este proceso, la demanda será inadmitida directamente y no prosperará el lanzamiento.
La potestad judicial: el Artículo 441 de la LEC
Incluso cuando se ha superado el trámite de conciliación (o se da por cumplido ante el silencio administrativo de la administración competente), el proceso no es automático.
El Artículo 441 de la LEC sigue siendo la salvaguarda procesal para los ocupantes en situación de riesgo. Este artículo permite que el juez, una vez iniciado el juicio, acuerde la suspensión del lanzamiento si se acredita debidamente la vulnerabilidad económica.
Esta suspensión tiene como objetivo dar tiempo a los servicios sociales para ofrecer soluciones habitacionales alternativas.
Conclusión
Estamos ante un retorno a la «normalidad» procesal y una vuelta de los desahucios, pero bajo un filtro mucho más social que el de hace años.
La clave para quienes se encuentran en una situación así es contar con una buena asistencia legal que pueda ayudarles a acreditar correctamente la vulnerabilidad económica y el cumplimiento de los requisitos de procedibilidad para los grandes tenedores.
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