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Arrendamientos

C贸mo es un juicio verbal desahucio

juicio verbal desahucio

Un juicio verbal desahucio comprende todo un procedimiento regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), cuyo prop贸sito es propiciar legalmente el desalojo del ocupante de una vivienda. Ya sea producto del impago de las rentas convenidas entre arrendatario-propietario, o porque el contrato ha culminado y el inquilino/a se opone a desocupar el inmueble.

El caso es que esta situaci贸n jur铆dica se erige en el momento en el que los representantes legales (abogado y procurador) del propietario/a de la vivienda, llevan a cabo la interposici贸n de la demanda frente al juzgado. Podemos decir por tanto que un juicio verbal desahucio, m谩s all谩 de buscar concretar el desalojo por v铆as legales, tiene como objetivo principal recuperar la posesi贸n del inmueble arrendado.聽

Ahora, desentra帽ar informaci贸n sobre c贸mo se desarrolla el juicio podr铆a hacer la diferencia para que el inquilino/a evite el lanzamiento del desahucio. En JDV Iuris & Consultants profundizaremos acerca de este tema de gran inter茅s para quienes est谩n enfrentando un proceso de desahucio sobre ellos.聽

Cu谩ndo se declara el juicio verbal desahucio

Queremos se帽alar que el juicio verbal desahucio es el 煤ltimo recurso al que apela el propietario/a de la vivienda, una vez se ha exigido la liquidaci贸n de las cuotas adeudas o el desalojo del inmueble por diferentes medios, como SMS, correo electr贸nico o de forma verbal (incluyendo burofax, es decir, el reclamo de car谩cter legal que establece un plazo de 30 d铆as al arrendatario/a para responder a tal exigencia).

Seg煤n el art铆culo 250 de la LEC, se declarar谩 en juicio verbal cuando se susciten los siguientes escenarios

  • Impago de la renta o cantidades asimiladas. Cuando el inquilino/a ha incumplido con el pago de las cuotas acordadas en el contrato, el arrendador/a est谩 en el derecho de reclamar la entrega de la vivienda, incluyendo las rentas pendientes. Las cantidades asimiladas son aquellos gastos generales para el mantenimiento del inmueble como servicios, cargas, tributos, seguridad u otros asuntos sujetos a individualizaci贸n o pactados en el contrato.
  • Terminaci贸n del contrato o por precario.  Una vez que culmina el plazo del contrato, el propietario del inmueble puede tomar la decisi贸n de renovarlo o recuperar su posesi贸n.

C贸mo es el proceso del juicio

El juicio verbal desahucio, como se explic贸 al principio, comienza con la interposici贸n de la demanda escrita por el abogado/a del arrendador/a y presentada por su procurador/a ante el Juzgado pertinente.

Al aprobarse la demanda, el juzgado o el letrado de la Administraci贸n de Justicia emitir谩 un decreto en el que precisar谩 al inquilino/a demandado/a las opciones que tiene:

  • En primer lugar, tendr谩 un plazo de 10 d铆as h谩biles para desalojar el inmueble, saldar las deudas al arrendador/a, u optar por la enervaci贸n (pagar la totalidad del importe o poner a disposici贸n del Tribunal las cantidades adeudas especificadas en la demanda y las que deba en el momento de realizar el pago enervador inherente al desahucio).
  • En segundo lugar, puede oponerse a la demanda, presentando los motivos, desde su perspectiva de por qu茅 no debe, total o parcialmente, las cantidades exigidas por la parte demandante. Es importante destacar que el requerimiento emitido por el Juzgado indicar谩 el d铆a y la hora en que debe presentarse la oposici贸n a la demanda.

Si no hay ning煤n tipo de respuesta en la fecha establecida, el lanzamiento se ordenar谩 esa misma fecha sin notificaci贸n posterior. Otro punto clave es que, si el arrendatario/a decide enfrentar la demanda y necesita asistencia jur铆dica gratuita, tendr谩 que emitir la solicitud los tres d铆as posteriores al decreto.

驴En qu茅 consiste la enervaci贸n?

La enervaci贸n es un privilegio que se le concede una sola vez al inquilino/a, a trav茅s de las especificaciones del contrato, para que evite el desahucio, y por tanto, tambi茅n el juicio verbal desahucio, pagando las rentas adeudadas.

Seg煤n el art铆culo 440 de la LEC, los procesos de desahucio de viviendas por impago de las cuotas o cantidades adeudas por el inquilino/a culminar谩n, mediante decreto dictado por el Juzgado, si 茅ste paga al arrendador/a o pone a su disposici贸n en el Tribual o notarialmente, en el periodo establecido en el requerimiento, el importe o las cantidades exigidas en la demanda y las deudas que acumule a la hora de realizar el pago enervador del desahucio.

La enervaci贸n del desahucio no es viable si el propietario del inmueble hubiese requerido el pago al inquilino/a por cualquier medio irrefutable, con al menos 30 d铆as de antelaci贸n a la presentaci贸n de la demanda, y la cobertura del importe no se realizara al tiempo de la interposici贸n.

Requisitos para evitar la enervaci贸n

El Tribunal Supremo. en la sentencia de Sala de lo Civil de 28 mayo de 2014, indic贸 los requisitos que ha de contener el requerimiento de pago para impedir que el inquilino/a apele al derecho de enervaci贸n del desahucio. Estos son:

  • La comunicaci贸n debe contener un requerimiento de pago de las rentas o las cantidades asimiladas.
  • Este requerimiento tiene que ser del conocimiento del arrendatario/a a trav茅s de un burofax con acuse de recibo o notarial.
  • Tiene que hacer alusi贸n a la renta o las cantidades asimiladas adeudadas.
  • Deben pasar 30 d铆as como m铆nimo desde haber recibido el requerimiento hasta la presentaci贸n de la demanda ante el Juzgado.
  • Que el inquilino/a no haya puesto a disposici贸n del propietario/a de la vivienda la cantidad reclamada.

Seg煤n la normativa, no es obligatorio comunicarle al arrendatario/a que el contrato ser谩 resuelto y que no habr谩 posibilidad de enervaci贸n del desahucio, si no paga en el plazo establecido.

Desahucio por impago

El art铆culo 444 de la LEC establece que cuando en el juicio verbal desahucio se busque la recuperaci贸n del inmueble arrendado por impago de la renta o cantidades asimiladas, s贸lo se le permitir谩 al demandado/a probar el pago o apelar a los beneficios alusivos a la procedencia de la enervaci贸n. En otras palabras, significa que:

  • El demandado/a en un juicio de desahucio por impago, s贸lo puede sustentar su defensa alegando que ha pagado las rentas o las cantidades asimiladas en las que se basa la exigencia del arrendador/a de recuperar el inmueble, o que se dan las circunstancias para que la enervaci贸n se lleve a cabo.
  • Sea cual sea el caso de desahucio, se le notificar谩 al inquilino/a que, de no comparecer a la vista en el plazo fijado, el lanzamiento se declarar谩 autom谩ticamente sin m谩s tr谩mites ni preavisos.
  • Independientemente de la resoluci贸n que se le proponga al demandado/a, se establecer谩 d铆a y hora para el lanzamiento del desahucio, poni茅ndolo en preaviso que, si el dictamen es punitivo, se realizar谩 el procedimiento el desalojo legalmente en la fecha prestablecida, sin notificaci贸n previa.

Cuando se d茅 por terminado el juicio verbal desahucio, tambi茅n se obligar谩 al demandado/a a pagar las costas judiciales. Es decir, los gastos imprescindibles alusivos al proceso jur铆dico. Adem谩s, tambi茅n deber谩 pagar los importes que se perciban posteriormente a la interposici贸n de la demanda hasta la entrega de la posesi贸n del inmueble, partiendo de la liquidaci贸n de las rentas futuras y las cantidades de la 煤ltima mensualidad reclamada cuando se inici贸 el proceso. 

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Desahucio por terminaci贸n del contrato o por precario

En caso de que se acuda al juicio verbal desahucio porque la duraci贸n del contrato termin贸 o por precario, se trasladar谩 la demanda al inquilino/a para que la responde por escrito en un periodo de 10 d铆as.

Si algunas de las dos partes (demandado/a y demandante) pide la celebraci贸n de vista, se realizar谩 en la fecha que indique el juzgado. Ahora, si no es solicitada y el juez no lo considera necesario, se dictar谩 la sentencia.

El desahucio por precario se presenta en los siguientes escenarios:

  • Cesiones gratuitas a familiares o amigos.
  • Inmuebles usados exclusivamente por uno de los coherederos.
  • Inmuebles habitados sin consentimiento previo.
  • Viviendas atribuidas por padres con ocasi贸n del matrimonio a su primog茅nito/a, y que luego de una separaci贸n, su uso es cedido al yerno o la nuera.

No es obligatorio requerir al ocupante de la vivienda previo al comienzo del juicio, ya que la ley no lo demanda. No obstante, resulta necesario acreditar ante el juez que se intent贸 evitar las acciones judiciales.

Requisitos

Conviene destacar que la viabilidad de una demanda de desahucio por precario debe responder a las siguientes premisas:

  • El demandante tiene que contar con un t铆tulo v谩lido (de propietario o usufructuario) que realmente le permita reclamar la posesi贸n del inmueble.
  • La vivienda debe estar identificada correctamente.
  • 脡l/la ocupante no puede tener t铆tulo de la propiedad, o si lo tiene, no debe ser v谩lida.
  • Para que 茅l/la ocupante pueda hacer frente al desahucio por precario tiene que ostentar un t铆tulo v谩lido o demostrar que paga las rentas.

Cuando se realiza la interposici贸n de la demanda el requerimiento establecer谩 que:

  • El demandado/a, tras 20 d铆as h谩biles contados a partir del d铆a posterior al comunicado de la sentencia, deber谩 desocupar el inmueble y dejarlo a disposici贸n del demandante. Adem谩s, se incluir谩 la fecha del lanzamiento, independiente de que se oponga o no.
  • Tendr谩 por supuesto la posibilidad de hacer frente a la demanda, siempre y cuando cumpla con los requisitos para hacerlo.
  • La recuperaci贸n del inmueble puede llevarse a cabo voluntariamente a trav茅s de la entrega de las llaves, o de manera forzosa, como por ejemplo, la intervenci贸n de un cerrajero para acceder.

La Comisi贸n Judicial levantar谩 acta de lo ocurrido, as铆 como tambi茅n del estado del inmueble. De hecho, en caso de presentar da帽os, el propietario/a podr谩 ejercer acci贸n judicial contra el/la ocupante v铆a civil o penal.

Conclusiones

Al fin y al cabo, el juicio verbal desahucio es un procedimiento jur铆dico que comienza con la presentaci贸n de la demanda al juzgado, quien se encargar谩 de dictar los requisitos inherentes al proceso, como por ejemplo, pagar el importe adeudado al arrendador/a u oponerse a la demanda, alegando que ha realizado la liquidaci贸n parcial o total de las rentas (por supuesto, tendr谩s que sustentar su defensa con pruebas). 

Cabe destacar que antes del juicio la parte demandante debe acreditar que se intent贸 llegar un acuerdo para evitar trasladar el caso el quehacer judicial. Normalmente, se presentan dos tipos de desahucios: por impago y por culminaci贸n de contrato (incluso por precario). Cada uno de estos casos sugiere un procedimiento diferente, pero siempre requerir谩 del conocimiento y las habilidades estrat茅gicas de un abogado/a especializado en arrendamientos.

En JDV Iuris & Consultants somos especialistas en Derecho Inmobiliario y en concreto, en desahucios, por lo que podemos ayudarte a recuperar legalmente cualquier inmueble, o a evitar, en su defecto, el lanzamiento. 聽