Enervar acción de desahucio: ¿Qué es la enervación del desahucio?

Los procedimientos de desahucios en España se multiplicaron exponencialmente de la mano de la terrible crisis financiera de 2008, y ahora, desde la irrupción del Covid-19, la situación de muchas familias se ha visto agravada considerablemente. A pesar de que cada caso es único y tienes sus circunstancias, la posibilidad de enervar la acción de desahucio sigue siendo la principal opción para la mayoría de usuarios que se ven en tal compleja situación. La enervación del desahucio a través de una representación jurídica experta, siempre será más fácil.

Y es que, como bien sabemos, la principal y más importante obligación de un arrendatario en relación a un contrato de alquiler de vivienda o inmueble es pagar las cuotas pactadas (renta) en el contrato con el propietario/a para poder hacer uso de ese espacio. Pagar la renta y claro está, las cantidades asimiladas entendidas por el recibo de la luz, gas, agua, comunidad, IBI…). Sin embargo, no todo el mundo lamentablemente tiene ante sí la opción de abonar las cantidades adeudadas a tiempo para enervar la acción de desahucio. La enervación del desahucio supone, básicamente, que el inquilino/a tiene la capacidad monetaria para liquidar su deuda antes de la ejecución

Sepamos más sobre estos conceptos tan cruciales en la rama jurídica de arrendamientos y desahucios.

¿Qué es la enervación del desahucio?

Si no pagamos la renta de nuestro alquiler, el propietario/a está en su derecho de reclamarnos estas cantidades, primero de manera amistosa (sin procedimiento jurídico de por medio), y si no hay respuesta positiva, a través de una demanda de desahucio. 

La enervación del desahucio es un mecanismo excepcional que tiene a su disposición los inquilinos/as para evitar que les priven de la vivienda en la que residen. Enervar la acción de desahucio es posible sólo cuando ya se ha interpuesto la demanda de desahucio por impago de la renta del alquiler.

¿En qué consiste por tanto? En saldar esa deuda antes de que se produzca el lanzamiento. Saldar TODA la deuda, no una parte. Pagar o consignar la deuda de tal manera de que se da por arreglado el conflicto y la vinculación contractual entre arrendador y arrendatario continúa según lo estipulado en el contrato y en la ley.

En el juicio de desahucio, que tiene como finalidad «recuperar la finca«, el dueño puede además reclamar el importe de las cantidades adeudadas, o bien, sólo solicitar la entrega del inmueble, reservándose para otro momento y procedimiento la reclamación de la cantidad debida.

La Ley para enervar acción de desahucio

Nos toca irnos a la Ley de Enjuiciamiento Civil para encontrar, en su artículo 22.4, el texto normativo que aborda la posibilidad de enervar la acción de desahucio. Lo exponemos:

“4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.”

Aspectos clave de la enervación del desahucio

Como medida excepcional que supone la enervación del desahucio, debemos conocer como usuarios/as ciertas condiciones inviolables:

• Sólo se puede enervar acción de desahucio una única vez a lo largo de la relación de arrendador-arrendatario de la vivienda en cuestión.

• No será posible enervar acción de desahucio si el arrendador ya ha requerido al arrendatario el pago de las cantidades adeudadas (por cualquier medio fehaciente), al menos 30 días antes de interponer la demanda ante los tribunales, y el pago no se hubiera producido en este periodo de tiempo (existe un requerimiento comprobado y ha transcurrido el tiempo legal suficiente sin que el inquilino haya satisfecho las cantidades pendientes).

• No se obliga a ninguna comunicación entre ambas partes para avisar al arrendatario de que si no abona las cantidades solicitadas en el plazo preceptivo, enervar acción de desahucio será inviable para él/ella.

• El arrendador no tiene la obligación de avisar al inquilino/a de que su contrato se va a resolver.

Esta última condición puede ser difícil de visualizar expuesta de esta manera, por eso lo ejemplificamos mejor en un contexto plausible fácilmente comprensible como sería:

• Un inquilino adeuda 3 mensualidades (junio, julio y agosto)
• Su arrendador le exige, vía burofax el día 12 de septiembre, el pago de estas rentas
• Pasan más de 30 días sin respuesta satisfactoria para el arrendador (abono de las cantidades adeudadas por el arrendatario moroso)
• El arrendador presenta demanda de desahucio
• El inquilino NO tiene derecho a la enervación del desahucio

Enervar acción de desahucio: plazos normativos

Volvemos a hacer uso de la LEC (Ley de Enjuiciamiento Civil) para aclarar con qué plazos cuentan los interesados/as para poder acometer la enervación del desahucio si está ante tal posibilidad.

En concreto, el artículo 440.3 nos especifica que “… el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el PLAZO DE DIEZ DIAS, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.” Una vez la demanda es admitida, tenemos 10 días hábiles para enervar la acción de desahucio, de lo contrario, estaremos a merced de la resolución judicial de la situación.

Conclusiones

Ya sabemos mejor qué es la enervación del desahucio y cuáles son sus condiciones para que el inquilino pueda aprovecharse de esta medida. Enervar acción de desahucio resuelve una problemática que, de lo contrario, puede llevar de lo contrario ante los tribunales, causando al usuario deudor un mayor perjuicio económico.

Afrontar una situación de impagos y de posibilidad de desahucio es un momento muy complicado para el ciudadano que ayudamos en JDV Iuris & Consultants a sobrellevar y a solucionar. Nuestro departamento de Derecho Inmobiliario. está notablemente capacitado para resolver  tales contextos. Contacta y te asesoraremos sin compromiso.