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La gran mayoría de las personas que han adquirido una vivienda en nuestro país han recurrido a un préstamo hipotecario para poder hacerlo, contrayendo un compromiso financiero con la entidad bancaria a largo plazo que puede extenderse durante décadas.

Sin embargo, las circunstancias económicas que existían en el momento de firmar esa hipoteca pueden cambiar desde muchos puntos de vista: los tipos de interés fluctúan, surgen nuevas ofertas en el mercado inmobiliario y la situación personal de cada propietario puede variar. ¿Se pueden cambiar las condiciones del préstamo hipotecario para adaptarlas a la nueva situación? Pues esto nos lleva a la hipoteca subrogada de la que hoy queremos hablarte.

Este tipo de hipoteca se presenta como una herramienta jurídica que permite modificar determinadas condiciones del préstamo inicial sin necesidad de cancelarlo ni de formalizar uno nuevo desde cero. ¿Quieres saber en qué consiste y qué debes tener en cuenta?

¿Qué es una hipoteca subrogada?

La subrogación de una hipoteca consiste en sustituir una de las partes del préstamo hipotecario manteniendo vigente el contrato original. Puede llevarse a la práctica de dos formas distintas:

1.- Mediante la subrogación del acreedor, es decir, cambiar de banco. Es la fórmula más habitual e implica que otra entidad financiera asume el préstamo pendiente, mejorando ciertas condiciones como el tipo de interés, el diferencial o el plazo de amortización.

2.- También puede producirse la subrogación del deudor, que tiene lugar cuando una persona adquiere un inmueble hipotecado y pasa a ocupar la posición del anterior titular, siempre con el consentimiento de la entidad financiera. O dicho de otro modo: se produce cuando se compra una vivienda hipotecada y el nuevo propietario pasa a hacerse cargo de lo que resta de hipoteca, cambiando la titularidad también del crédito bancario.

¿En qué situaciones suelen darse este tipo de hipotecas?

Pues son varias las situaciones en las que podemos estar ante una subrogación hipotecaria.

• • Por ejemplo, cuando un propietario que ha contraído un préstamo hipotecario con una entidad encuentra una oferta bancaria más competitiva en otro banco.
  • También puede darse cuando, sin cambiar de entidad bancaria, el deudor desea pasar de un tipo de interés variable a uno fijo.
  • Cuando una persona encuentra otra vivienda que encaja mejor en sus circunstancias personales y decide vender la casa hipotecada, con el crédito hipotecario “incluido”.

En todos los casos, la operación debe formalizarse ante notario y cumplir con la normativa vigente, especialmente la Ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario y la Ley 2/1994, de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios.

Lo que debes tener en cuenta en una hipoteca subrogada

Antes de subrogar una hipoteca conviene analizar varios aspectos:

• • las posibles comisiones por subrogación o compensación por reembolso anticipado
  • los gastos asociados a la operación, como tasación o comisiones de apertura
  • el tipo de interés resultante y su TAE
  • las cláusulas contractuales vigentes
  • la existencia de productos vinculados (como seguros del hogar)

Además de todo esto, es fundamental comparar el ahorro real a medio y largo plazo.

En definitiva, formalizar una hipoteca subrogada puede ser una estrategia eficaz para optimizar tu financiación, pero también implica implicaciones jurídicas y económicas complejas. Por ello, contar con el acompañamiento de un despacho especializado en Derecho Bancario con asesores financieros expertos resulta esencial para analizar la viabilidad de la operación, defender tus intereses y tomar decisiones informadas y sin riesgos.

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