Ejecución hipotecaria procedimiento: todo lo que debes saber

Cuando estamos inmersos/as en el proceso de compra de una vivienda, muchos de nosotros/as vemos el préstamo hipotecario como un aliado para hacer realidad la operación. Caso contrario sucede en quienes no abrazan la idea de sostener grandes deudas a través de una hipoteca ante el temor de no poder cumplir con las obligaciones de pago convenidas. Pensamiento comprensible. Y es que sufrir una ejecución hipotecaria y su procedimiento que termine en un desahucio (o el desalojo de la vivienda por el impago de cuotas), es, desgraciadamente, una situación jurídica que no ha parado de proliferar en la última década.

Las circunstancias sociales y económicas en España llevan siendo críticas desde la gran crisis del 2008, lo que ha llevado a muchas familias a verse inmersas en procedimientos de ejecución hipotecara al no poder hacer frente a las cuotas mensuales de su hipoteca. Verse en un proceso judicial (largo y tedioso) de privación de la vivienda, es uno de los dramas sociales y humanos más acuciantes y actuales en España.

Toda la información sobre una ejecución hipotecaria y su procedimiento, vamos a desgranarla con nuestro departamento especializado en Derecho Inmobiliario. Cuáles son sus fases, cómo se puede evitar…  

¿Qué es la ejecución de la hipoteca?

Una ejecución hipotecaria se compone de un conjunto de operaciones judiciales en marcha cuando la entidad financiera decide demandar y llevar a los tribunales al titular del crédito. La razón: No abonar las cuotas contempladas en la escritura de hipoteca. Se exige en ese momento la subasta de la casa hipotecada, incluyendo su desalojo una vez sea vendida.

Entonces, mediante el procedimiento de ejecución hipotecaria, la entidad bancaria busca obtener una orden judicial para vender el inmueble hipotecado por el incumplimiento de los pagos por parte del deudor. El banco identifica la operación con su cliente como deficitaria y punitiva, y pone en marcha el proceso para recuperar el dinero adeudado.

Cómo es la acción hipotecaria en España

La ejecución hipotecaria y su procedimiento están estipuladas en la legislación española a partir del artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). La normativa es severa e inflexible con los titulares que incumplan las condiciones pactas en un préstamo hipotecario, que deberán responder con sus bienes presentes y futuros ante ese eventual incumplimiento.

La normativa jurídica estipula que la acción hipotecaria comienza con una demanda judicial por parte de la institución financiera acreedora. Desde ese momento, se inicia el proceso, que además también representa un incremento de la deuda por los gastos generados durante el procedimiento.

Y es que hay que tener en cuenta que la persona titular del crédito ya no solo deberá pagar las cuotas pendientes para poder evitar el embargo del inmueble hipotecado, sino que también tendrá que asumir el importe que el acreedor desembolsó para llevar a cabo el proceso judicial.      

Es importante mencionar que para que la institución bancaria pueda reclamar ante las entidades judiciales correspondientes, según la publicación de la Ley 1/2013, el total de las cuotas vencidas y no indemnizadas, deben representar el equivalente de al menos un 3% de la cantidad adeudada (o 12 cuotas, si se suscita el impago durante la primera mitad de duración del préstamo) o el 7% del capital concedido (o 15 cuotas, en caso de que se genere el impago en la segunda mitad de duración del préstamo).

Las fases de una ejecución hipotecaria y su procedimiento

Como se explicó al principio del artículo, una ejecución de la hipoteca engloba un proceso largo, ergo, es un procedimiento que se compone de múltiples fases secuenciales. Conviene recalcar que antes de que la institución financiera tome la decisión de poner la demanda, al deudor ya se le ha comunicado de manera extrajudicial en múltiples ocasiones el retraso que acumula en el pago de las cuotas.

Si el incumplimiento continúa después de un tiempo, el banco no dudará en actuar. Por lo general, el esquema de una ejecución hipotecaria y su procedimiento se desarrolla así:

• Notificación del impago: Habitualmente, 15 días después del primer impago. La entidad se pone en contacto con el deudor para informarle acerca del retraso, al mismo tiempo que busca obtener información acerca de los motivos del incumplimiento. 

• Emisión del comunicado oficial: Ya transcurrido un mes desde la primera notificación del impago, la entidad bancaria procede a enviar un documento escrito recordando la situación por diferentes medios (email, SMS, etc.).

• Inclusión en la lista de morosos: Si a los 5 meses aún el titular del crédito no está solvente con el pago de las cuotas, el banco seguramente registre su nombre en los ficheros de morosos de ASNEF o RAI. Esta acción le pasará factura a su reputación al momento de querer conseguir otros créditos con otras instituciones financieras en un futuro.

• Ejecución de la demanda: El acreedor  recurrirá a los Juzgados de Primera Instancia de la localidad donde el inmueble hipotecado esté registrado según las escrituras, para de este modo iniciar la demanda contra el deudor. Recordemos que la acción se activará a partir de la duodécima cuota impagada en la primera mitad de la hipoteca o a partir de la décimo quinta mensualidad en la segunda mitad del préstamo.  

• Notificación de la demanda: Una vez que el juzgado apruebe la demanda, la ejecución hipotecaria y su procedimiento serán comunicados al deudor y se le volverá a reclamar el pago de manera oficial.

• Certificación del Registro de la Propiedad: Si la deuda no ha sido saldada, el juez solicitará la inclusión de un aviso de las cuotas pendientes que hay detrás de la casa en el Registro de la Propiedad.

• Fecha y hora la subasta de la vivienda hipotecada: La convocatoria de la subasta será publicada en los anuncios de los juzgados, del Registro de la Propiedad y del Ayuntamiento, así como en algunos boletines oficiales. La notificación al deudor sobre la convocatoria no es una acción obligatoria, por lo que existe la posibilidad de que no se entere.

• Celebración de la subasta: El inmueble se le otorgará al mejor postor. En caso de que no se alcance el precio mínimo o no asistan postores, la entidad financiera podrá reclamar la adjudicación del 50%, 60 ó 70% del inmueble. De este modo, el titular del crédito aún tendrá cuentas pendientes con el acreedor y el juez podría apelar al artículo 579 de la LEC para terminar de saldar la deuda con sus bienes presentes o futuro.

Hasta el día de la subasta, el titular del crédito tendrá la oportunidad de ponerle fin a la ejecución de hipoteca, abonando las cuotas vencidas en el momento de la presentación de la demanda, incluyendo los vencimientos de capital e intereses que se han generado por costes asociados al procedimiento judicial. Si paraliza la acción hipotecaria antes o el día de la celebración, el deudor y la institución financiera podrán pactar un nuevo acuerdo por un mínimo de tres años.

• Cambio de la titularidad del inmueble: Al desarrollarse la subasta, la titularidad de la vivienda será transferida al mejor postor en el Registro de la Propiedad.

• Desahucio o lanzamiento: En aquellas circunstancias donde el inmueble esté habitado, se llevará a cabo el «lanzamiento judicial», la última fase del proceso que obligará a los ocupantes a desalojar el inmueble bajo la presencia de una comitiva judicial y un cerrajero. Algunas veces este último paso se desarrolla con efectivos policiales presentes.

Según la ley española, el lanzamiento no tendrá efecto alguno cuando una acción hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor o, cuando una persona realice el proceso por cuenta propia sin la compañía de una comitiva judicial, incluyendo esos casos donde sea la vivienda habitual de personas que se encuentren en estado especial de vulnerabilidad.

Apuntar que que el sistema de desahucios en España no establece por defecto la dación en pago, una acción mediante la cual puedes hacer entrega de la vivienda a cambio de saldar la deuda. Claro está, este acto debe llevarse a cabo de forma consensuada, pero muchas veces eso significa (en términos judiciales) que el titular del crédito todavía debe dinero a la entidad financiera, incluso después de perder su vivienda.

Conclusiones

Con las recientes crisis económicas acaecidas (la del 2008 y la actual por la pandemia), sus consecuencias sociales se han evidenciado principalmente en la dificultad de muchas personas y familias en poder hacer frente al pago de sus hipotecas. Cuando tenemos la demanda judicial de desahucio sobre nosotros/as, os recomendamos la representación de un departamento especializado en desahucios y arrendamientos como el que tenemos en JDV Iuris & Consultants.

Evitar una ejecución hipotecaria y su procedimiento dependerá de diversos factores y del buen hacer estratégico y de negociación de los letrados/as.