Doctrina del Tribunal Supremo en materia de arrendamientos urbanos y las novaciones extintivas y modificativas

La Audiencia Provincial de Barcelona consideró que la modificación de un contrato establecido como local estudio a vivienda debe ser considerada una novación propia o extintiva y no impropia o meramente modificativa. Este criterio tiene fundamento en el hecho de haberse modificado dos elementos esenciales del contrato de arrendamiento. Por consiguiente, transcurridos los ocho años de duración pactados en el contrato originario, el contrato entra en táctica reconducción por periodos mensuales.

El Tribunal Supremo, mediante sentencia nº 190/2021 de fecha 31 de marzo ha corregido la postura adoptada por la Audiencia Provincial de Barcelona, y ha determinado que los términos del contrato de arrendamiento son claros en su literalidad y no dejan dudas sobre la intención de los contratantes, prescindiendo la Audiencia Provincial de la propia voluntad de las partes contratantes, siento la voluntad un elemento esencial en una novación.

Asimismo, el Tribunal Supremo también interpreta que en materia de arrendamientos urbanos se exige apreciar la novación extintiva en aquellos casos en que el arrendatario tuviera el beneficio de prórroga forzosa, debiendo encontrarnos ante una declaración cierta e inequívoca, dado que la novación extintiva no es presumible.

Por consiguiente, la precitada sentencia dictada por el Tribunal Supremo pone fin a la disparidad de criterios jurisprudenciales sobre la aplicación del artículo 1.204 del Código Civil a contratos de arrendamiento de finca urbana, unificando los criterios jurisprudenciales entre novaciones extintivas y modificativas.

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