¿Qué son los contratos de arras y por qué se firman?
Si nunca has realizado una compraventa inmobiliaria, lo más probable es que solo asocies este concepto a los enlaces nupciales. Sin embargo, los contratos de arras son habituales en el derecho inmobiliario y, como expertos en el tema, hoy vamos a contarte qué son, por qué se firman y qué tipo de contratos existen. ¡Comenzamos!
¿Qué es un contrato de arras en el ámbito inmobiliario?
Un contrato de arras es, según el Código Civil, un “contrato privado entre dos partes que pactan la reserva de la compraventa de bienes o inmuebles, entregándose como prueba de esa reserva y en concepto de señal, una cantidad de dinero”.
Dicho de otra forma, y aplicado al ámbito inmobiliario, se trata de un contrato que se firma para reservar un inmueble en el que una persona está interesada y se compromete a comprar. Su firma no es obligatoria, pero sí habitual y recomendable en una operación inmobiliaria de este tipo.
¿Qué sentido tiene un contrato de arras?
La decisión de adquirir una vivienda no se toma a la ligera. Incluso una vez que se tiene claro, lo normal es que una persona necesite cierto tiempo para organizar la adquisición desde el punto de vista burocrático, bancario y administrativo. Por ejemplo, al mero estudio de las diferentes opciones de financiación hay que dedicarle un tiempo de manera inevitable.
¿Y qué pasa si en el transcurso de ese tiempo otra persona se adelante y concluye antes la compra formal de la vivienda? Pues el objetivo de un contrato de arras es, precisamente, evitar que ocurra algo así. De esta forma, firmando un contrato de arras, aunque la compra tarde en hacerse efectiva, esa persona tendrá la garantía de que la vivienda está reservada para ella y que el inmueble ya ha sido retirado del mercado inmobiliario.
Este contrato es un compromiso entre ambas partes que deben ponerse de acuerdo para que el comprador se reserve el derecho a la compra y el vendedor se asegure la venta. Es, por lo tanto, una garantía mutua que a las dos partes interesa.
¿A cuánto asciende la señal que se especifica en este contrato?
Como decíamos, el principal objetivo del contrato de arras es que el comprador reserve el inmueble para que este no se ofrezca a otros potenciales compradores y que el vendedor tenga garantizada su venta. Por eso, en estos contratos se establece, en la mayoría de los casos que quien lo vaya a adquirir debe dejar una señal económica como garantía. Normalmente, esa señal suele ascender al 10 % del precio total de la vivienda, aunque las dos partes siempre podrán negociar y especificar la cantidad.
Es importante tener en cuenta que ese capital que se ha adelantado en concepto de señal se descontará del precio total del inmueble, al haber sido ya abonado, además de servir para garantizar la reserva. Por eso, aunque suele darse poca importancia al contrato de arras, es un verdadero contrato de compraventa donde se postergan las condiciones del proceso total de compra. Es más que una mera reserva, de ahí que deba ser redactado por un abogado experto en derecho inmobiliario, como los que encontrarás en nuestro bufete de abogados en Barcelona.
¿Qué tipos de contratos de arras existen?
1.- Arras confirmatorias: Son muy habituales ya que se pacta un anticipo que se descontará del importe total de la vivienda, pero sin ninguna penalización. La cantidad adelantada se pacta entre las dos partes, así como la forma de pago de la misma.
2.- Arras penales: En este contrato se establece una pena de común acuerdo, es decir, hay una penalización en forma de pago si una de las dos partes no cumple el compromiso. Al incluir una cláusula penal, se recurre a un procedimiento judicial de reclamación de ejecución del contrato, que suele ser siempre fallada a favor.
3.- Arras penales o de desistimiento: También son muy habituales y deben estar definidas en el contrato. Estas arras permiten a una de las partes desistir sin necesidad de probar daños, pero cumpliendo las penalizaciones que se hayan establecido.
Como ves, tanto si vas a vender como si vas a comprar o alquilar una vivienda debes contar siempre con los servicios de un equipo de abogados de arrendamientos en Barcelona que esté especializado en estos temas para poder asistirte en todo lo que necesites. Y JDV Iuirus Consultants somos ese bufete que necesitas. Consúltanos sin compromiso.