Cómo parar un desahucio de alquiler es un enigma a desvelar para quienes tienen una demanda judicial de desahucio sobre ellos. En especial, para los inquilinos/as que quieren hacer frente a este procedimiento jurídico cuyo objetivo es privarles de la vivienda por incumplir con el pago del arrendamiento.
Lo hemos comentado en otras ocasiones en nuestro blog, el desahucio por impago de alquiler se inicia una vez que la demanda elaborada por el abogado del propietario de la vivienda es presentada por su procurador/a frente al juzgado. A posteriori, cuando el juzgado tramita y hace la remisión de la demanda, una de las primeras preguntas que el usuario suele hacerse es cómo parar un desahucio de alquiler.
Para comprender las posibilidades existentes de cara a conseguir la suspensión de este proceso jurídico, es indispensable explicar que este procedimiento se desglosa en dos partes: fase declarativa y fase ejecutiva. Partes durante las cuales todavía es posible evitar el desalojo de la vivienda.
Nos apoyamos en JDV Iuris & Consultants en nuestro departamento de abogados especializados en desahucios para profundizar en la materia de cómo detener un procedimiento de desahucio por impago de alquiler durante estas dos etapas. Os lo explicamos.
Desahucio en la fase declarativa: Qué hacer para lograr la suspensión
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La fase declarativa se refiere a todo el proceso que se suscita, desde la interposición de la demanda hasta que el juzgado remite y hace su decreto (fallando a favor o en contra del inquilino/a o del arrendador/a).
Por lo tanto, sin pensamos en cómo parar un desahucio de alquiler en la fase declarativa, el primer paso es oponerse a la demanda. Si el inquilino/a decide no hacer frente al procedimiento en el tiempo estipulado, el juzgado ordenará el lanzamiento del desahucio y el desalojo de la vivienda será inminente.
Ahora, al presentarse la oposición del demandado/a, sucederá lo siguiente:
- Se llevará a cabo un juicio
- Habrá una sentencia en la que el juez dictaminará en contra o favor del propietario/a
- De ganar el juicio el inquilino/a, se suspenderá el desahucio y no habrá desalojo
- Si el juez falla a favor del arrendador/a, automáticamente ordenará el desahucio (iniciando así la fase ejecutiva del proceso judicial)
Al pensar en cómo parar un desahucio de alquiler durante la fase declarativa, sólo encontraremos un camino: ganar el juicio. Pero si el inquilino/a pierde, se autorizará el lanzamiento en la fecha estipulada.
¿Hay otra alternativa de parar el desahucio en la fase declarativa?
No existe otra senda a transitar para detener el proceso durante la fase declarativa, al menos no de manera definitiva. Sin embargo, hay formas de pararlo temporalmente:
- Solicitando un abogado/a y un procurador/a de oficio. Es decir, pedir justicia gratuita. Esto detiene el procedimiento judicial por al menos 3 a 4 semanas, incluso un poco más.
- Haciendo una denuncia penal al arrendador/a. Este tipo de denuncia, en el que se exponen hechos que pueden constituir delitos, frena el procedimiento de desahucio de forma provisional hasta que se solucione. Siempre que esta acción legal tenga algún vínculo con el procedimiento de desahucio.
El caso es que estas dos acciones pueden parar el desahucio, pero temporalmente. Luego el proceso seguirá su curso, excepto que el demandado/a gane el juicio, claro está. Si pierde, se pasará a la segunda etapa del proceso: la fase ejecutiva.
Cómo parar un desahucio de alquiler en la fase ejecutiva
La fase ejecutiva es aquella que se inicia una vez el juez sentencia que el inquilino/a deberá ser desahuciado de la vivienda en la fecha establecida. Una vez se escuche el veredicto, se pondrá en marcha los preparativos para llevar a cabo el lanzamiento o el desalojo.
Normalmente la fecha ha sido fijada anteriormente, en caso contrario, se establecerá el mismo día de la sentencia. Por consiguiente, el propietario/a recuperará la vivienda en la fecha contemplada, al menos que el mismo detenga el proceso antes de ese día. Esto supone que en la búsqueda de cómo parar un desahucio de alquiler durante la fase ejecutiva, es posible encontrar dos alternativas:
- Que el arrendador/a tome la decisión de suspender el desahucio por el motivo que sea (los preparativos se cancelan y no habría desalojo).
- Que el propietario/a de la vivienda y el inquilino/a lleguen a un acuerdo. De esta forma, el proceso llegaría a su fin y el lanzamiento no procedería.
No existe manera de que los representantes legales del inquilino/a puedan detener el lanzamiento de forma definitiva, al menos que actúen en un proceso de mediación fructífero.
¿Puede el inquilino dilatar la fecha del desahucio?
Cómo parar un desahucio de alquiler una vez decretado el lanzamiento es un hecho que recaerá principalmente en las decisiones del propietario/a de la vivienda. No obstante, el inquilino/a podrá retrasar la ejecución del proceso siempre y cuando ejerza algunos derechos que le corresponden por ley. A continuación vamos a desgranar las opciones que tiene para dilatar la fecha del lanzamiento, tras apelar a sus derechos:
- Puede pedir una prórroga, en caso de que la vivienda sea su vivienda habitual.
- Tendrá la posibilidad de alegar que está en situación de vulnerabilidad social (estar desempleado/a o haber sufrido una pérdida significativa en su negocio). Por supuesto, deberá demostrarlo ante el juez.
- La existencia de niños/a o menores de edad en la vivienda es otro motivo para que el juzgado prolongue la fecha de la ejecución del desahucio.
Conviene destacar que el ejercicio de estos derechos sólo detendrá provisionalmente la fase de ejecución. Por ende, si llega la fecha del desahucio no podrá llevarse a cabo el lanzamiento porque el proceso se suspendió de manera temporal. Además, el juzgado deberá fijar otro día para efectuar el desalojo de la vivienda.
Tiempo que se retrasa el lanzamiento judicial al tratar de parar un desahucio de alquiler
En el caso de las suspensiones por prórrogas y por vulnerabilidad social, la fecha del lanzamiento debería prolongarse un mes. Sin embargo, como estos procedimientos normalmente son acuciantes y tediosos, sobre todo porque las agendas del juzgado suelen rebosar de “tareas pendientes”, la asignación de una nueva fecha para el desahucio tardará 2 o 3 meses más.
La realidad es que el inquilino/a, durante la fase de ejecución, solo podrá hacer que el desalojo se demore más de lo previsto por el juzgado. Pero al fin y al cabo, si no llega a un acuerdo con el propietario/a de la vivienda, cómo parar un desahucio por alquiler se hará inviable, y el lanzamiento se terminará llevando a cabo.
Contexto de la Covid-19
Ante los estragos económicos desatados por la pandemia, muchas personas en España han quedado en estado de vulnerabilidad social. Por lo tanto, el Gobierno ha dictado algunas medidas cautelares en aras de proteger a los ciudadanos/as frente a la imposibilidad de cumplir con los pagos de alquiler de viviendas a causa de la Covid-19 o por causas anteriores. Una de ellas es que los procesos de desahucios quedan suspendidos hasta el 9 de agosto de 2021, a pesar que el Estado de Alarma se fijó hasta el pasado 9 de mayo, por el Real Decreto-Ley 37/2020 de 22 de diciembre.
Conclusiones
Para determinar cómo parar un desahucio de alquiler es imperativo evaluar en qué fase se encuentra el procedimiento judicial. Por supuesto, el requisito principal para abrir camino a una posible suspensión es que el inquilino/a haga oposición a la demanda. La única posibilidad de parar el proceso durante la fase declarativa, es que el inquilino/a gane el juicio. En caso de que pierda y el juez autorice el desalojo formal, solo tendrá la opción de mediar con el arrendador/a para detener el desahucio de forma definitiva en la fase de ejecución.
El caso es que en cualquiera de las dos fases que se encuentre el proceso de desahucio, será clave la representación de un despacho especializado desahucios y arrendamientos como el que tenemos en JDV Iuris & Consultants, gracias a nuestro granado departamento de Derecho Inmobiliario. Y es que evitar el lanzamiento del desahucio será proporcional a las acensas estratégicas y a la capacidad de negociación de los abogados/as.
Venden el piso, yo llevo 13 años y nos quieren echar estamos los 2 mi compañera y yo sin trabajo me imagino q como el 28 de febrero de 2022 entra otra vez la ley desahucios, nos darán la fecha porque al vecino se lo an notificado para esa fecha ya que esa vivienda también, se vende estamos muy preocupados, no tenemos donde ir, enesta vivienda pagábamos 300 un chollo pero no tenemos recursos para ir a otro lado gracias por todo
Buenos días Carlos,
Atendiendo a la problemática que nos trasladas, y si no hemos entendido mal, el actual propietario solamente podrá echaros del piso cuando se acabe el contrato o no abonéis alguna renta. En caso contrario, no podría desahuciaros. Asimismo, las demoras postcovid se han prorrogado para febrero. Por consiguiente, en caso de imposibilidad de pago, podríamos ampliar y estirar los plazos al máximo.
Quedando a tu entera disposición.
Un saludo.
Somos de los primeros afectados por ERTE, finalmente perdí mi trabajo, la propiedad no tuvo piedad y apenas pudo inicio la demanda por impago. Gracias a los informes de vulnerabilidad y las moratoria por Covid hemos podido resistir pero en la última moratoria la jueza a pesar de haberla aprobado, luego se desdijo y dio por finalizada la causa. El servicio de comunicaciones y atestados fijo fecha de lanzamiento para el 14 de febrero. Nuestra abogada de oficio presentó un recurso ante la Audiencia provincial para que se nos aplique la moratoria pero hasta que ella lo resuelva será demasiado tarde. Y dice que ya no puede hacer más nada. Pero siempre escuchamos de desahucios que se paran 2 o 3 días antes del lanzamiento gracias a un recurso que se interpuso. Al menos por un mes. Pues bien he aquí la pregunta. Cuál es ese recurso. Y ante quien se interpone ante el juzgado de 1 instancia que llevo la causa o ante el SAC Servicio de comunicación y atestados donde otra juez fijo la fecha. Muchas gracias
Buenos días Fabio,
Atendiendo a tu consulta, te ponemos en conocimiento que tu abogado de oficio ha interpuesto un recurso de apelación ante la Audiencia Provincial. Normalmente, estos recursos se resuelven en 2-3 años.
Un saludo.
Hola han hecho lanzamiento de mi vivienda habitual sin darnos fecha ni a procuradora ni abogada ni a mí yo llevaba unos días fuera y en ese tiempo tenía covid cuando regrese a casa con mis hijos serviavitad me había quitado la casa con todas mis cosas no han notificado fecha ,eso no es legal? Para que tengo procuradora y abogada tienen que dar fecha y estoy en estado de vulnerabilidad sin cobrar nada mis tres hijos y yo, yo no podía quedarme en la calle y me he metido en mi casa otra vez no hay derecho que hagan esto ya más sin entrar ni un solo euro en casa ayúdenme por favor estoy con depresión y ansiedad y mi hijo pequeño de 19 años tiene arritmia y cuando quisimos abrir la casa y vimos lo que habían hecho le dio un ataque de ansiedad horrible esto no es justo
Buenos días Ana María,
Perdona por la tardanza en la respuesta.
Viendo lo que nos comentas, decirte que con carácter general siempre se suele notificar las actuaciones del procedimiento judicial. De no ser así, podrías interponer un recurso de nulidad. No obstante, si te han desalojado no puedes volver al inmueble.
Sentimos profundamente tu situación, pero es lo que te podemos decir.
Un saludo y mucha suerte.
Buenos días:
En caso de una demanda de desahucio por término de contrato de un local comercial, una vez recibido el decreto dw admision, se presenta oposición en los 10 dias siguientes mediante abogado y procurador. Dudas: Si la sentencia en el juicio es desfavorable, y los alquileres que se venian pagando mas la actualización del IPC han sido depositados en el juzgado.. Cabría impugnar dentro de los 20 dias de notificada la sentencia? Que sucede con la fecha de lanzamiento si el recurso de impugnacion es aceptado(que entiendo cumplido el requisito de tener al dia los alquileres, seria aceptado)? En caso de que se acepte el recurso..Que tiempo se puede estimar para que haya firmeza de la sentencia y se ejecute el lanzamiento?
Muchas gracias
Hola buenas tardes, mi caso es que debido a una sentencia injusta en la que se olbligaba a pagar unas indemnizaciones a unas extrabajadoras de mi empresa en concurso, debido a que mi nivel de ingresos es bastante precario y para paralizar el embargo en el que derivó la sentencia anteior, interpusimos un recurso al tribunal supremo en el cual se alegaba que se me estaba haciendo pagar unas indemnizaciones de una SL en Concurso y de la cual yo era administrador y que posteriormente se declaro como concurso fortuito y que por tanto lo que ha dicatado un mercantil como fortuito no debería un laboral culpabilizarme. Como pasa el tiempo y el T Supremo aunque admitye a trámite no contesta al recurso, me veo obligado para no perder mi casa a presentar concurso voluntario de acrredores en el que ha trascurrido todo el proceso de liqudación y finalmente se han subastando mis inmuebles, y el mercantil ha accedido a la venta a pesar del recurso pendiente del Supremo. Ahora mismo me veo que el día 22 de Junio se van a escriturar mis inmuebles a nombre de los adjudicatarios y yo espero orden de lanzamiento.
Mi preguinta es si puedo retrasar la orden de lanzamiento (no tengo hijos ni nadie a mi cargo pero si supone mi vivienda habitual) o si puedo demorarlo, ya que de contestarme el TS a mi recurso de forma favorable, me vería sin mis bienes y sin posibilidad de recuperarlo.
Mas información en http://www.meechandemicasa.com
Hola buenas noche hoy en la mañana tengo un desahucio que puedo hacer tengo ha mi madre en una cama y con 87años y 3 sobrinos menores que viven con mi.coni herman y uno con autismo la abogada no ha hecho nada que hacemos te pueden hechar haviw do menores y una mujer mayor
Hola buenas tardes escribo porque la propietaria del piso donde vivía me puso una demanda que le. Pagará 6 mil y tantos euros que cuando la. Pandemia con el poco ahorro que tenía le pague su mes completo y cuando ya se me había agotado todo hablo con ella porque te go una niña pequeña y no tenía trabajo que me. Bajará el arquiler por esos meses y me dijo que no que eos no lo podía hacer solo que le. Diera lo que pudiéramos así hicimos y un buen día vino con una denuncia. Que hacer en este caso por favor
Qué pasó al final? Mi caso es parecido
Hola, buenas tardes.
Tengo una consulta:
Si en ese piso de alquiler viven menores, tengo entendido que no te pueden desahuciar, ¿cierto?
Gracias!
Hola porfavor necesito un abogado yo estoy de alquiler me quieren echar de la casa
Hola urgente los necesito