Blog

Cómo parar un desahucio de alquiler es un enigma a desvelar para quienes tienen una demanda judicial de desahucio sobre ellos. En especial, para los inquilinos/as que quieren hacer frente a este procedimiento jurídico cuyo objetivo es privarles de la vivienda por incumplir con el pago del arrendamiento.    

Lo hemos comentado en otras ocasiones en nuestro blog, el desahucio por impago de alquiler se inicia una vez que la demanda elaborada por el abogado del propietario de la vivienda es presentada por su procurador/a frente al juzgado. A posteriori, cuando el juzgado tramita y hace la remisión de la demanda, una de las primeras preguntas que el usuario suele hacerse es cómo parar un desahucio de alquiler.

Para comprender las posibilidades existentes de cara a conseguir la suspensión de este proceso jurídico, es indispensable explicar que este procedimiento se desglosa en dos partes: fase declarativa y fase ejecutiva. Partes durante las cuales todavía es posible evitar el desalojo de la vivienda.

Nos apoyamos en JDV Iuris & Consultants en nuestro departamento de abogados especializados en desahucios para profundizar en la materia de cómo detener un procedimiento de desahucio por impago de alquiler durante estas dos etapas. Os lo explicamos.

Desahucio en la fase declarativa: Qué hacer para lograr la suspensión

La fase declarativa se refiere a todo el proceso que se suscita, desde la interposición de la demanda hasta que el juzgado remite y hace su decreto (fallando a favor o en contra del inquilino/a o del arrendador/a). 

Por lo tanto, sin pensamos en cómo parar un desahucio de alquiler en la fase declarativa, el primer paso es oponerse a la demanda. Si el inquilino/a decide no hacer frente al procedimiento en el tiempo estipulado, el juzgado ordenará el lanzamiento del desahucio y el desalojo de la vivienda será inminente.

Ahora, al presentarse la oposición del demandado/a, sucederá lo siguiente:

• Se llevará a cabo un juicio
• Habrá una sentencia en la que el juez dictaminará en contra o favor del propietario/a
• De ganar el juicio el inquilino/a, se suspenderá el desahucio y no habrá desalojo
• Si el juez falla a favor del arrendador/a, automáticamente ordenará el desahucio (iniciando así la fase ejecutiva del proceso judicial)

Al pensar en cómo parar un desahucio de alquiler durante la fase declarativa, sólo encontraremos un camino: ganar el juicio. Pero si el inquilino/a pierde, se autorizará el lanzamiento en la fecha estipulada. 

¿Hay otra alternativa de parar el desahucio en la fase declarativa?

No existe otra senda a transitar para detener el proceso durante la fase declarativa, al menos no de manera definitiva. Sin embargo, hay formas de pararlo temporalmente:

• Solicitando un abogado/a y un procurador/a de oficio. Es decir, pedir justicia gratuita. Esto detiene el procedimiento judicial por al menos 3 a 4 semanas, incluso un poco más.

• Haciendo una denuncia penal al arrendador/a. Este tipo de denuncia, en el que se exponen hechos que pueden constituir delitos, frena el procedimiento de desahucio de forma provisional hasta que se solucione. Siempre que esta acción legal tenga algún vínculo con el procedimiento de desahucio.

El caso es que estas dos acciones pueden parar el desahucio, pero temporalmente. Luego el proceso seguirá su curso, excepto que el demandado/a gane el juicio, claro está. Si pierde, se pasará a la segunda etapa del proceso: la fase ejecutiva.

Cómo parar un desahucio de alquiler en la fase ejecutiva

La fase ejecutiva es aquella que se inicia una vez el juez sentencia que el inquilino/a deberá ser desahuciado de la vivienda en la fecha establecida. Una vez se escuche el veredicto, se pondrá en marcha los preparativos para llevar a cabo el lanzamiento o el desalojo.

Normalmente la fecha ha sido fijada anteriormente, en caso contrario, se establecerá el mismo día de la sentencia. Por consiguiente, el propietario/a recuperará la vivienda en la fecha contemplada, al menos que el mismo detenga el proceso antes de ese día. Esto supone que en la búsqueda de cómo parar un desahucio de alquiler durante la fase ejecutiva, es posible encontrar dos alternativas:

• Que el arrendador/a tome la decisión de suspender el desahucio por el motivo que sea (los preparativos se cancelan y no habría desalojo).

• Que el propietario/a de la vivienda y el inquilino/a lleguen a un acuerdo. De esta forma, el proceso llegaría a su fin y el lanzamiento no procedería.

No existe manera de que los representantes legales del inquilino/a puedan detener el lanzamiento de forma definitiva, al menos que actúen en un proceso de mediación fructífero.

¿Puede el inquilino dilatar la fecha del desahucio?

Cómo parar un desahucio de alquiler una vez decretado el lanzamiento es un hecho que recaerá principalmente en las decisiones del propietario/a de la vivienda. No obstante, el inquilino/a podrá retrasar la ejecución del proceso siempre y cuando ejerza algunos derechos que le corresponden por ley. A continuación vamos a desgranar las opciones que tiene para dilatar la fecha del lanzamiento, tras apelar a sus derechos:

• Puede pedir una prórroga, en caso de que la vivienda sea su vivienda habitual.

• Tendrá la posibilidad de alegar que está en situación de vulnerabilidad social (estar desempleado/a o haber sufrido una pérdida significativa en su negocio). Por supuesto, deberá demostrarlo ante el juez.

• La existencia de niños/a o menores de edad en la vivienda  es otro motivo para que el juzgado prolongue la fecha de la ejecución del desahucio.

Conviene destacar que el ejercicio de estos derechos sólo detendrá provisionalmente la fase de ejecución. Por ende, si llega la fecha del desahucio no podrá llevarse a cabo el lanzamiento porque el proceso se suspendió de manera temporal. Además, el juzgado deberá fijar otro día para efectuar el desalojo de la vivienda.

Tiempo que se retrasa el lanzamiento judicial al tratar de parar un desahucio de alquiler

En el caso de las suspensiones por prórrogas y por vulnerabilidad social, la fecha del lanzamiento debería prolongarse un mes. Sin embargo, como estos procedimientos normalmente son acuciantes y tediosos, sobre todo porque las agendas del juzgado suelen rebosar de “tareas pendientes”, la asignación de una nueva fecha para el desahucio tardará 2 o 3 meses más. 

La realidad es que el inquilino/a, durante la fase de ejecución, solo podrá hacer que el desalojo se demore más de lo previsto por el juzgado. Pero al fin y al cabo, si no llega a un acuerdo con el propietario/a de la vivienda, cómo parar un desahucio por alquiler se hará inviable, y el lanzamiento se terminará llevando a cabo.

Contexto de la Covid-19

Ante los estragos económicos desatados por la pandemia, muchas personas en España han quedado en estado de vulnerabilidad social. Por lo tanto, el Gobierno ha dictado algunas medidas cautelares en aras de proteger a los ciudadanos/as frente a la imposibilidad de cumplir con los pagos de alquiler de viviendas a causa de la Covid-19 o por causas anteriores.  Una de ellas es que los procesos de desahucios quedan suspendidos hasta el 9 de agosto de 2021, a pesar que el Estado de Alarma se fijó hasta el pasado 9 de mayo, por el Real Decreto-Ley 37/2020 de 22 de diciembre.

Conclusiones

Para determinar cómo parar un desahucio de alquiler es imperativo evaluar en qué fase se encuentra el procedimiento judicial. Por supuesto, el requisito principal para abrir camino a una posible suspensión es que el inquilino/a haga oposición a la demanda. La única posibilidad de parar el proceso durante la fase declarativa, es que el inquilino/a gane el juicio. En caso de que pierda y el juez autorice el desalojo formal, solo tendrá la opción de mediar con el arrendador/a para detener el desahucio de forma definitiva en la fase de ejecución.

El caso es que en cualquiera de las dos fases que se encuentre el proceso de desahucio, será clave la representación de un despacho especializado desahucios y arrendamientos como el que tenemos en JDV Iuris & Consultants, gracias a nuestro granado departamento de Derecho Inmobiliario. Y es que evitar el lanzamiento del desahucio será proporcional a las acensas estratégicas y a la capacidad de negociación de los abogados/as.