¿Es el banco quién está obligado a pagar los gastos vinculados a la hipoteca?

La sentencia de la Sala Cuarta del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 16 de julio de 2020 ha sido considerada por los expertos y las organizaciones en defensa de los usuarios como un progreso hacia la protección de los derechos de los consumidores.

Sobre los gastos de constitución y cancelación de la hipoteca

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea recoge que en caso de encontrarnos ante una cláusula contractual abusiva. El consumidor estará legitimado para reclamar la devolución de aquellas cantidades abonadas en concepto de gastos hipotecarios. Siempre y cuando las disposiciones de derecho nacional aplicables en efecto de esta cláusula impusieran al consumidor usuario el pago de tales gastos. Tal excepción se aplica al Impuesto de Actos Jurídicos Documentos (AJD), sobre el que existía legislación previa a la ley hipotecaria, y que corresponde hacer frente al prestatario.

Los gastos de constitución y cancelación de una hipoteca son los gastos de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y tasación del inmueble.

Sobre la comisión de apertura

La comisión de apertura se constituye como el coste que las entidades financieras te imputan por la contratación de un préstamo hipotecario. En esta materia también se ha pronunciado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Este establece que “una comisión de apertura no puede considerarse una prestación esencial de un préstamo hipotecario por el mero hecho de que tal comisión esté incluida en el coste total de este”.

Por consiguiente, la cláusula que recoge la comisión de apertura podrá ser declarada nula por abusiva. En el caso que no fuera suficientemente transparente o en el caso de que no se encuentre debidamente justificada. Para ello se exige que la entidad acredite que su cobro sea imputable a servicios concretos efectivamente prestados.

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