La actual crisis sanitaria originada por el COVID-19 está repercutiendo a la situación económica y social nacional e internacional, ello debido a las restricciones y paralizaciones generalizadas adoptadas con el objeto de combatir eficazmente el avance de la pandemia. Consecuentemente, esta situación de crisis ha conllevado una paralización de la producción de casi la totalidad de los sectores del mercado, así como un inexistente consumo familiar e inversión empresarial. Ante esta coyuntura se prevé que muchas empresas no puedan hacer frente a sus obligaciones y compromisos, lo cual dará lugar a incumplimientos contractuales.
Es aquí cuando entra en juego la poco conocida cláusula “rebus sic stantibus”, la cual posibilita al contratante perjudicado solicitar una revisión, suspensión o hasta resolución del contrato, sobre la base de haberse producido unos sucesos o circunstancias no previsibles que hacen excesivamente oneroso u incluso inviable el cumplimiento de las obligaciones recogidas en el contrato suscrito entre las partes.
Así lo recoge la Sentencia del Tribunal Supremo nº 820/2013, de fecha 17 de enero, la cual afirma que: “La cláusula o regla “rebus sic stantibus” trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.” Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27 de mayo de 2002: “que se pueda pedir la revisión o resolución o hasta la suspensión de los contratos.”
Si bien la precitada cláusula no se encuentra expresamente recogida en nuestro ordenamiento jurídico español, su aplicabilidad viene afianzada por el artículo 1.105 del Código Civil por el cual las personas no están obligadas a responder respecto de aquellos sucesos que no se pudieran prever, o de poderse prever fueran inevitables. Asimismo, el artículo 1.575 del Código Civil prevé determinadas regladas en materia de rebaja aplicables a los arrendamientos de predios rústicos ante situaciones de carácter extraordinario.
Los requisitos para una adecuada aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” son los siguientes:
- Alteración extraordinaria de las circunstancias. Entendemos por ello el acaecimiento de un cambio radical de la base fáctica del contrato, de tal manera que de haber conocido las partes las nuevas
circunstancias emergidas, no habrían perfeccionado el vínculo contractual en los términos que lo hicieron. - Desproporción exorbitante entre las prestaciones recíprocas. Como consecuencia de la alteración de las circunstancias iniciales se debe producir una ruptura total de los términos de reciprocidad
y equivalencia, dando lugar a un desequilibrio entre las obligaciones asumidas entre ambas partes contratantes. - Imprevisibilidad de la alteración de las circunstancias. La causa generadora de la desproporción deberá ser calificada de imprevisible, resultando que ninguna de las partes contratantes no
pudieron razonablemente tenerla en cuen ta en el momento de perfeccionarse la relación contractual. Así también no podrán imputarse a la parte perjudicada los efectos por la desproporción contractual. - Carencia de otros medios de reequilibrio. Esta cláusula tiene como nota caracterizadora su subsidiariedad, siendo de aplicación ante la carencia de cualquier otro recurso legal que ampare la
pretensión de restablecimiento del equilibrio contractual.
Aplicabilidad de la cláusula a los contratos de arrendamiento de negocio
Ante aquellos supuestos en los que la situación de crisis dificulta o imposibilita el cumplimiento respecto de la consignación mensual del arrendamiento del local de negocio, se prevé la posibilidad del arrendatario de acogerse y aplicar la cláusula “rebus sic stantibus”, si bien con las restricciones propias de dicha regla.
A continuación se extra un fragmento de la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Las Palmas de fecha 22 de abril de 2013, en virtud del cual avala la aplicación de dicha cláusula: “De esta doctrina resulta que la arrendataria, ante la agravación de la crisis y la imposibilidad de atender con los beneficios del negocio – única fuente de renta de que disponía- la renta, negoció con el arrendador alternativas que no fueron aceptadas por éste – continuidad del arrendamiento por terceros con una renta más baja, abono de una indemnización, etc.-. Ha quedado acreditado que la arrendataria carecía de recursos para continuar la explotación, y que en febrero de 2009, tras haber pagado siempre la renta hasta ese instante, intentó devolver la posesión del local al dueño, para al menos no privar a éste de la disponibilidad del bien, sin hacer un uso posterior de dicho local. Concurren pues las condiciones precisas para aplicar la doctrina de la «cláusula rebus sic stantibus» y declarar resuelto el contrato, si bien tiene derecho el arrendador a que la arrendataria le abone los 25.000 Eur. en que han sido tasada la reposición del local a su estado anterior, más una indemnización por el perjuicio que sufre, aplicando analógicamente el art. 11-2º de la L.A.U. (EDL 1994/18384) , tal como hizo la STS de 20/4/2004 en un caso similar: «En el primer motivo se denuncia la infracción del artículo 4º-1º del Código Civil (EDL 1889/1), señalando que la Audiencia Provincial ha aplicado analógicamente al hecho controvertido el artículo 11-2º de la Ley de Arrendamientos Urbanos (EDL 1994/18384) , precepto que se refiere a supuestos que no guardan identidad de razón con aquél.”
Si bien, la mera existencia de una crisis económica en caso alguno puede dar lugar a una desligamiento de las obligaciones contractuales. Así lo recoge la Sentencia de la Audiencia Provincial nº 581/2016 de fecha 18 de octubre, por la cual: “1.- Como hemos visto, la más moderna jurisprudencia “normaliza” la aplicación de la doctrina sobre la cláusula rebus, y deja bien claramente establecido que no basta la existencia incontestada de una grave crisis económica para que cualquier contratante pueda desligarse de sus obligaciones. […]
b) la demandada no sufrió un perjuicio irreparable en la llevanza del local objeto de este proceso, como lo demuestra la evolución de las declaraciones fiscales de la misma, que se mantuvieron bastante estables.”
Por otro lado, en otro pronunciamiento se matiza que la cláusula “rebus sic stantibus” carece de efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato, otorgándole solamente efectivos modificativos encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones. Así, la sentencia no concede la modificación respecto de la renta mensual pactada entre las partes contratantes por considerar no acreditado el cambio de las circunstancias económicas. Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla nº 425/2011 de fecha 18 de octubre, en virtud del cual: “En cuanto al cambio de las circunstancias económicas, aparte de que no se ha ejercitado la oportuna acción, no se acredita que efectivamente la situación del local, al parecer en los exteriores del citado centro comercial, realidad inamovible e inalterada desde el inicio de vigencia del contrato, sea desfavorable. En todo caso, fue conocida y aceptada al momento de formalizarse el contrato, es decir, no estamos ante una cuestión sorpresiva e imprevista. Igualmente no se ha acreditado una desmesurada bajada en los ingresos del negocio explotado en el citado local, sobre todo si tenemos en cuenta que en el contrato no se fija las expectativas del mismo, que hubiera sido importante a efecto de determinar si realmente se ha producido una frustración en las expectativas de la arrendataria.”
Asimismo, la precitada cláusula también ha venido siendo aplicada por los tribunales con el objeto de mitigar las indemnizaciones derivadas de un incumplimiento contractual de arrendamiento de local de negocio derivada de la situación económica habida. Así lo recoge la Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos nº 241/2011 de fecha 28 de julio, en virtud de la cual: “Ahora bien no puede pasarse por alto la situación de crisis económica global, el desplome radical del mercado inmobiliario y la reducción drástica de la financiación tanto a particulares como a empresas, cuestiones éstas que por su notoriedad no precisan prueba y a las que no puede ser impasible este Tribunal, máxime cuando ha quedado demostrado que la falta de desarrollo urbanístico de la zona de expansión de la zona de Coprasa y la disminución drástica de población en esa zona supone un descenso de un 43 % de la clientela estimada para el establecimiento de la demandada (informe TINSA), lo que supone un cumplimiento injustificadamente gravoso del contrato para la parte arrendataria -y por circunstancias ajenas o extrañas a ella misma que en absoluto le
son imputables- y al que no puede ser indiferente la parte arrendadora dada las dificultades actuales que tiene para arrendar el local desocupado para el mismo destino de supermercado, imponiendo la nueva coyuntura económica ya una rebaja en la renta ya una flexibilización de las condiciones del contrato, lo que constituye un indicio más de que el local no responde a las expectativas económicas para las que fue arrendado a la demandada (STS de 12 de junio de 20008).
Todas estas razones deben llevar al menos, a dulcificar o mitigar el grado de incumplimiento que cabe imputar a la arrendataria, lo que posibilita, a juicio de esta Sala, la moderación de la cláusula penal prevista en un contrato de tracto sucesivo, de larga duración como lo es el arrendamiento que vincula a las partes, respetando así el anterior criterio jurisprudencial.”