La resolución estudia la existencia de una conducta contraria a la Ley de Defensa de Competencia consistente en coordinar comisiones predeterminadas por parte de los intermediarios inmobiliarios. En concreto, entra a valorar las “directrices” recogidas en los acuerdos cooperativos entre distintos agentes inmobiliarios para compartir operaciones inmobiliarias en una bolsa común, de forma que los distintos agentes pudiesen ofrecer estos inmuebles a sus clientes. Se hace referencia al sistema multiple listing (MLS), configurado como una base de datos común que permite a las inmobiliarias usuarias acceder a una bolsa de inmuebles que aglutina propiedades con una serie de característica bajo el régimen de exclusiva compartida.
En cuanto a las reglas del sistema MLS sobre honorarios de venta
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La reglamentación del MLS establece normas orientativas consistentes en la aplicabilidad mínima de la comisión imputada por la operación de venta. De la documentación que obra en autos queda acreditado que la infracción de las normas del sistema MLS, y en particular aquella relativa a los honorarios podía dar lugar a sanciones disciplinarias.
ANACONDA como base de datos centralizada del sistema MLS
El sistema MLS funciona como una bolsa de inmuebles compartidos entre las agencias usuarias. Por ello se creó una base de datos centralizada lo que da lugar al nacimiento de ANACONDA. Esta se configura como la base de datos que se emplea para compartir propiedades captadas en régimen de exclusivas compartidas en el sistema MLS.
Fundamentos de Derecho aplicados por la CNMC
La Sala de Competencia analiza si las prácticas investigadas consistentes en la fijación de honorarios de venta son constitutivas de infracción respecto de la normativa de competencia.
La Ley de Defensa de la Competencia y el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, prohíben con carácter expreso todo acuerdo, decisión o recomendación colectiva, o práctica concertada o conscientemente paralela, que tenga por objeto, produzca o pueda producir el efecto de impedir, restringir o falsear la competencia en todo o parte del mercado nacional.
El funcionamiento competitivo del mercado exige que cada operador decida su comportamiento y tome sus decisiones de manera independiente, pues al tomarse éstas de manera concertada se falsea el libre juego del mercado al limitarse la competencia. Resulta esencial a este respecto, que los diferentes actores que compiten en el mercado tengan plena libertad a la hora de determinar su estrategia comercial en la que se incluye, de forma muy significativa, su política de precios.
Al entender de la Comisión nos encontramos ante un supuesto de “cártel”, en virtud del cual se coordina el comportamiento competitivo en el mercado o se influye en los parámetros de la competencia mediante prácticas como, entre otras, la fijación o la coordinación de precios y asignación de cuotas de venta. Entre las reglas de funcionamiento interno a las que tenían que adherirse las inmobiliarias figura la aplicación de unos honorarios mínimos, predeterminados en el seno de MLS, por sus servicios de intermediación en la venta y el alquiler de aquellos inmuebles que están integrados en la base de datos del sistema.
Se ha acreditado la existencia de acuerdos entre diferentes empresas que han consistido en la aprobación, implementación y control de normas que incluyen la fijación de una comisión mínima de obligado cumplimiento para las agencias que desean hacer uso del sistema MLS, así como el intercambio de información sobre las comisiones futuras a cobrar por las agencias por sus servicios de intermediación inmobiliaria.
En este sentido, la Comisión hace expresa referencia al RD 4/2000 el cual establece que la actividad de intermediación inmobiliaria puede ejercerse libremente sin que aplique ningún tipo de requisito de colegiación o titulación y sin que se prevean condiciones relativas a las comisiones u honorarios a aplicar por quienes desempeñen esta actividad.
De todo ello, concluye la Comisión que las prácticas investigadas constituyen una restricción de la competencia especialmente grave.
La existencia de cártel
Las conductas analizadas por la Comisión entran dentro de la definición de cártel, en cuanto que el objeto de las mismas consistió en la adopción de un acuerdo secreto para la fijación de honorarios mínimos y la publicación de honorarios.
La anterior conclusión se ve reforzada por el hecho de que se utilizaran mecanismos específicos tendentes a asegurar la efectiva aplicación de las reglas anticompetitivas del sistema MLS relativas a la fijación de honorarios mínimos, así como para monitorizar su seguimiento y que se previeran sanciones en caso de incumplimiento.
Sobre la delimitación del perímetro sujeto de la infracción
La Comisión no descarta la participación sancionable de otras franquiciadoras en el acuerdo investigado, instándose en la presente resolución a iniciar actuaciones contra otras posibles partícipes del cártel. La Comisión entra a valorar el grado de participación en la planificación e implementación de los acuerdos.
Criterios de imposición de las sanciones
Se declara la existencia de una infracción muy grave (artículo 62 apartado cuarto de la Ley de Defensa de la Competencia), la cual podrá ser sancionada con una multa de hasta el 10% del volumen de negocios total de las empresas infractoras en el ejercicio inmediatamente anterior al de imposición de la multa. En el caso que nos trae causa las sanciones aplicadas oscilan entre el 4% y el 8%.